終身建物賃貸借制度について

最終更新日 2019年5月1日ページID 039575

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終身建物賃貸借制度とは

 終身建物賃貸借制度は、高齢者が賃貸住宅に安定的に居住することができる仕組みとして、「高齢者の居住の安定確保に関する法律」に設けられた制度です。終身建物賃貸借事業の認可を受けた賃貸住宅においては、借地借家法の特例として、高齢者(60歳以上の方)が終身にわたって賃貸住宅を賃借する契約(終身建物賃貸借契約)を結ぶことができます。
 終身建物賃貸借契約を結ぶと、賃貸人が生きておられる限り契約は存続し、お亡くなりになった時点で契約は終了し、賃借権(借家権)は相続されません。
 福井県内において本制度の適用を受けようとする賃貸事業者は、福井県知事の認可を受けて、終身建物賃貸事業を実施することができます。

制度の概要

入居者の要件
  • 入居者本人が60歳以上であること。
  • 入居者本人が単身または同居者が60歳以上の親族であること(配偶者は60歳未満も可)。
※認可を受けた賃貸住宅に上記以外の方を普通賃貸借契約等で入居させることは可能。
住宅の基準
  • 段差のない床、浴室等の手すり、幅の広い廊下等を備えていること。
  • 前払家賃を受領する場合にあっては、当該前払家賃の算定根拠が書面で明示され、必要な保全措置が講じられるものであること。 等
高齢者が死亡した場合の同居者の継続居住
  • 入居者が死亡した場合、同居していた配偶者もしくは60歳以上の親族は入居者の死亡を知った日から1月を経過する日までの間に事業者に申出ることにより継続入居可能。
事業者からの解約
  1. 老朽、損傷、一部滅失などにより住宅を維持することができない場合、もしくは回復するのに過分の費用を要する場合。
  2. 入居者が住宅に長期にわたって居住せず、かつ、当面居住する見込みがないことにより、住宅を適正に管理することが困難な場合。ただし、入居者の病院への入院または心身の状況の変化を理由とする場合には、その理由が生じた後に、事業者と入居者が本契約の解約に合意している場合に限る。
  3. 入居者の債務不履行、義務違反、年齢を偽って入居するなどの不正行為、その他社会通念に照らして公序良俗に反する行為、事実があった場合。
※ 1、2の場合、福井県知事の承認を受けて、入居者に対して少なくとも6ヶ月前に解約の申入れを行うことにより、本契約を解約することができる。
入居者からの解約
  1. 療養、老人ホームへの入所その他やむをえない事情により、入居者が住宅に居住することが困難になった場合。
  2. 親族と同居するため、入居者が住宅に居住する必要がなくなった場合。
  3. 事業者が福井県知事から改善命令を受けた場合において、その命令に違反した場合。
  4. 解約の期日が解約の申入れの日から6ヶ月以上経過する日に設定されている場合。

※1~3の場合、事業者に対して少なくとも1ヶ月前に契約の申入れを行うことにより、本契約を解約することができる。

その他の借家人に対する配慮
  • 借家人が希望すれば、建物賃貸借契約の前に定期借家により1年以内の仮入居が可能。

 

主な認可基準

規模および設備の基準について
  1. 各戸の床面積が25㎡以上であること。
  2. 共用部分に共同して利用するため適切な台所、収納設備または浴室を備えることにより、各戸に備える場合と同等以上の居住環境が確保される場合にあっては、18㎡以上であること。
  3. ただし、居間、食堂、台所その他の住宅の部分を高齢者が共同利用する場合(9㎡シェアハウス) にあっては、以下の基準を満たすこと。
 ・住宅全体の面積は、15㎡×入居者の定員+10㎡以上
 ・専用居室の入居者は1人
 ・専用居室の面積は、9㎡以上(造り付けの収納の面積を含む)
 ・共用部分に、居間、食堂、台所、便所、洗面設備、浴室またはシャワー室、洗濯室または洗濯場を設ける
 ・便所、洗濯設備、浴室またはシャワー室を、居住人数概ね5人につき1ヶ所の割合で設ける
新築の場合のバリアフリー基準
  1. 床は段差のない構造のものであること。
  2. 廊下の幅は78cm以上であること。
  3. 居室出入口の幅は75cm以上、浴室出入口の幅は60cm以上であること。
  4. 浴室の短辺は130cm以上、面積は2㎡以上であること。
  5. 住戸内の階段は各部の寸法は、次の各式を満たすこと。(T:踏面の寸法、R:けあげの寸法)
     T≧19.5  R/T≦22/21  55≦T+2R≦65
  6. 共用階段の各部の寸法は、次の各式を満たすこと。 
     T≧24  55≦T+2R≦65
  7. 便所、浴室および住戸内階段には、手すりを設けること。
  8. 階数が三以上である共同住宅はエレベーターを設置すること。
  9. その他国土交通大臣の定める基準に適合すること。
既存の場合のバリアフリー基準
  1. 便所、浴室および住戸内の階段には、手すりを設けること。
  2. その他国土交通大臣の定める基準に適合すること。

認定申請の手続き

(1)新規に申請する場合

事業の認可を受けようとするときは、次の書類を提出してください。

必要書類
1
2 (新築の場合)
  • 縮尺、方位、間取り、設備の概要を表示した各階平面図 (バリアフリー基準への適合が確認できるもの)
(既存の場合)
  • 賃貸住宅の規模および設備の概要を表示した間取り図 (手すり設置状況等の記載があるもの)
3 (整備する場合にあっては、工事の完了前に、敷金を受領せず、かつ、終身にわたって受領すべき家賃の全部または一部を前払金として一括受領しないことを誓約する書面)
参考書類(認定申請時の提出は不要です)
1

 

(2)認可を受けた事業の変更をする場合

認可を受けた事業の変更(国土交通省令で定める軽微な変更を除く。)をしようとするときは、あらかじめ福井県知事の認可を受ける必要があります。

必要書類
1  ※平面図や間取り図等(認可申請時に提出した書類)に変更が生じた場合、変更後の書類を添付してください。

(3)その他必要な届出

 認可を受けた事業について、以下の場合、福井県知事に届出が必要です。

  • 認可を受けた事業の地位を承継する場合
  • 認可を受けた事業を廃止する場合
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